Investisseurs étrangers : Pourquoi l’immobilier américain attire

Un regain d’intérêt confirmé par les données 2024–2025

Entre avril 2024 et mars 2025, les acheteurs internationaux ont investi 56 milliards de dollars dans des logements existants aux États-Unis, soit une progression de 33 % par rapport à l’année précédente, selon le 2025 International Transactions in U.S. Residential Real Estate Report publié par la National Association of Realtors (NAR).

Sur la même période, 78 100 logements ont été acquis par des acheteurs étrangers, une hausse de 44 % du nombre de transactions — la première augmentation annuelle depuis 2017.

Ce rebond traduit une reprise de l’intérêt international pour l’immobilier résidentiel américain après plusieurs années de perturbations liées à la pandémie et à des conditions de marché plus contraintes.

Qui sont les principaux acheteurs internationaux ?

Les données du rapport NAR mettent en lumière une diversité géographique des acheteurs étrangers :

• Chine : 15 % des achats

• Canada : 14 %

• Mexique : 8 %

• Inde : 6 %

• Royaume-Uni : 4 %

L’absence de la France dans le top des pays investisseurs peut s'expliquer par des facteurs structurels et culturels. Les investisseurs français ont traditionnellement une forte préférence pour l’immobilier domestique, avec une part du patrimoine local souvent concentrée sur la pierre en France plutôt qu’à l’étranger. Enfin, certains facteurs perçus — complexité fiscale, distance, langues, accès au financement — ont historiquement freiné l’investissement direct depuis la France vers l’étranger.

Cette absence ne signifie pas un désintérêt pour le marché américain mais reflète plutôt des différences de cycle d’adoption entre marchés nationaux. Aujourd’hui, ces barrières peuvent être traitées avec des structures et un accompagnement adaptés, ce qui ouvre la voie à une participation française plus active.

Où investissent les étrangers aux États-Unis ?

Les acheteurs internationaux privilégient certaines zones géographiques, en particuliers les Etats de Floride, Californie, Texas, New York et Arizona.

Ces marchés combinent des facteurs attractifs tels que le climat, la croissance démographique et économique, la liquidité du marché et une demande locative soutenue.

Pourquoi ce regain d’intérêt ?

Plusieurs éléments expliquent cette dynamique :

• Reprise économique mondiale : La relance des activités après les perturbations de la pandémie et la normalisation des flux internationaux ont favorisé un retour des investisseurs étrangers sur le marché immobilier américain.

• Attractivité relative des marchés : Malgré des prix élevés dans certaines métropoles, certaines zones restent relativement abordables par rapport aux grandes villes mondiales, tout en offrant une liquidité et une transparence structurelles élevées — un point souvent souligné par les acteurs du marché.

• Dynamisme de l'économie américaine : L'économie américaine a été portée ces dernières années par une croissance supérieure à celle de la plupart des pays occidentaux.

• Moyens de financement disponibles : Le rapport NAR signale que l’accès au financement local est souvent cité comme un frein par les acheteurs internationaux. Dans les faits, des solutions de financement existent pour les non-résidents et sont de plus en plus accessibles grâce à l’implication d’intermédiaires spécialisés et de réseaux bancaires habitués à ce type de montage.

Le rôle du taux de change (USD/EUR) : contexte et opportunités

Le taux de change entre l’euro et le dollar influence directement le coût d’acquisition pour un investisseur européen. Un an après son pic de février 2025, le dollar avait baissé de -14%, réduisant mécaniquement le prix en euros des biens exprimé en dollars. Cette dynamique peut constituer une opportunité conjoncturelle, tout en restant un paramètre à intégrer dans une analyse d’investissement structurée plutôt qu’un facteur isolé de décision.

Par ailleurs, le risque de change peut être maîtrisé par une structuration adaptée. Lorsqu’un investissement est financé en dollars américains, les loyers perçus en USD sont naturellement alignés avec les charges et le remboursement de l’emprunt, ce qui limite l’exposition au change sur les flux courants. Dans ce cadre, une baisse du dollar réduit mécaniquement le coût de la dette en euros, tandis qu’une appréciation du dollar augmente la valeur des revenus locatifs et des flux futurs une fois convertis en euros. Le taux de change devient ainsi un paramètre de gestion patrimoniale à long terme, plutôt qu’un risque unidirectionnel.

Ce que cela signifie pour les investisseurs étrangers

Les données récentes montrent que l’immobilier résidentiel américain reste un marché attrayant, profond et diversifié pour les capitaux internationaux grâce à une diversification géographique et sectorielle, des structures juridiques, fiscales et financières performantes et un contexte actuel plus favorable pour des investisseurs en euros.

Ce contexte offre un cadre d’investissement solide pour ceux qui souhaitent diversifier leur patrimoine tout en maîtrisant les paramètres clés de l’investissement international. Les données récentes confirment non seulement un retour d’intérêt international, mais aussi une opportunité structurée et analysable pour des investisseurs prudents — y compris depuis l’Europe — à condition d’aborder la stratégie avec une méthodologie rigoureuse et adaptée.